Украина, 01054, г. Киев,
ул. Олеся Гончара, 60, офис 1
Пн.-Пт.: 09:00 - 21:00
Сб.-Вс.: выходной
Высокое качество юридических услуг
Публикации
Назад

Особенности правового регулирования порядка досрочного расторжения договора аренды

Достаточно распространенным правовым явлением в юридической практике является установление в договоре аренды условий, по которым досрочное расторжение договора допускается исключительно по взаимному согласию сторон или, когда стороны ограничивают друг друга в праве одностороннего отказа от исполнения договора.

Как в таком случае действовать стороне, которая желает досрочно прекратить отношения аренды (хотя бы в силу потери дальнейшего экономического интереса для стороны)? Каков порядок и условия расторжения договора аренды?

Согласно ст. 525 ЦК Украины односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

В соответствии к ч. 1 ст. 615 ЦК Украины в случае нарушения обязательства одной стороной, вторая сторона имеет право частично или в полном объеме отказаться от обязательства, если это установлено договором или законом. Вследствие одностороннего отказа от обязательства частично или в полном объеме соответственно изменяются условия обязательства или оно прекращается.

Последствия одностороннего отказа от договора определяются ч. 3 ст. 651 ЦК Украины, согласно которой в случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным.

В случае отсутствия прямой нормы в договоре аренды, которая бы предоставляла стороне право отказаться от договора в одностороннем порядке, следует обращать внимание на общие положения актов действующего законодательства, которые предоставляют субъектам хозяйствования право досрочного расторжения договора.

Реализация права досрочного расторжения договора должна происходить в свете правоприменения предписаний статьи 188 ЦК Украины, статей 651 – 654 ЦК Украины и других норм, регулирующих порядок осуществления арендных отношений.

Как следует из ч. 3 ст. 291 ГК Украины по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Украины для расторжения договора найма в порядке, установленном статьей 188 ГК Украины.

Согласно положениям части 2 статьи 188 ГК Украины сторона договора, считает необходимым изменить или расторгнуть договор, должна направить предложение об этом второй стороне по договору.

Сторона договора, получившая предложение об изменении или расторжении договора, в двадцатидневный срок после получения предложения сообщает вторую сторону о результатах ее рассмотрения (ч. 3 ст. 188 ГК Украины).

В случае принятия предложения договор считается расторгнутым по соглашению сторон (о чем другая сторона сообщается письменно или сторонами составляется единый документ).

То есть предпосылкой досрочного расторжения договора аренды является необходимость направления инициирующей стороной другой стороне предложения о досрочном прекращении договорных отношений. Такое предложение должно быть сделано за 20 календарных дней до даты расторжения, если иной срок не установлен в самом договоре. Приложением к предложению должно быть дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды, которым будут определяться все существенные условия полного прекращения хозяйственных обязательств между сторонами.

В соответствии с ч. 4 ст. 188 ГК Украины в случае, если стороны не достигли согласия относительно изменения (расторжения) договора или в случае неполучения ответа в установленный срок с учетом времени почтового обращения, заинтересованная сторона вправе передать спор на разрешение суда.

Действующее в Украине законодательство разделяет основания досрочного расторжения договора на две группы:

  1. первая связана с существенным нарушением условий договора;
  2. вторая связана с существенным изменением обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора.

Рассмотрим первую группу в качестве основания для досрочного расторжения Договора.

Согласно части 2 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.

Под случаями существенного нарушения, установленными законом, следует понимать нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

То есть, анализируя возможность досрочного расторжения договора по основаниям существенного нарушения его условий, отметим, что предложение о досрочном прекращении договорных отношений (направляемым инициирующей стороной) должно содержать ссылки на конкретное обстоятельство, что указывает на нарушение другой стороной своих обязательств по договору. Такое основание должно быть очевидным и обоснованным. Обоснованность основания может подтверждаться соответствующими документами (например, акт выявления нарушений), которые могут быть составлены инициирующей стороной в одностороннем порядке с указанием отказа другой стороны от подписания таких документов.

Что касается второй группы оснований для досрочного расторжения договора аренды, следует отметить следующее.

Согласно ч. 1 ст. 652 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, если иное не установлено договором или не вытекает из сущности обязательства.

Перечень обстоятельств существенного изменения сторонами в договоре не предусмотрено.

ГК Украины отмечает, что изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.

Приведенное позволяет относить к таким обстоятельствам любые события, связанные с изменением тех условий, которыми стороны руководствовались при заключении договора (например, повышение расходов на обслуживание объекта аренду, рост инфляции, изменение обычных цен на такой же вид услуг по отношению к такому самого объекта аренды и т.п.).

Исходя из содержания положений ч. 2 ст. 652 ГК Украины, отметим, что стороны, проявляя существенное изменение обстоятельств должны предварительно провести действия, связанные с приведением в соответствие заключенного между ними договора. Это означает, что реализация отношений с досрочного расторжения договора на основании существенного изменения обстоятельств должна предусматривать следующий порядок:

  • направление инициирующей стороной предложения о внесении изменений в договор аренды;
  • по истечении 20 календарных дней с учетом срока почтовой отправки (ст. 188 ГК Украины) и не получения положительного ответа на предложения о внесении изменений в договор – направления инициирующей стороной предложения о досрочном расторжении договора путем подписания дополнительного соглашения;
  • по истечении 20 календарных дней с учетом срока почтовой отправки (ст. 188 ГК Украины) и не получения положительного ответа – подачи искового заявления о досрочном расторжении Договора.

При досрочном разрыве договора в судебном порядке по основаниям существенного изменения обстоятельств, нужно учитывать следующее.

Согласно ч. 2 ст. 652 ГК Украины, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

  1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;
  2. изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались;
  3. выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;
  4. из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

То есть для досрочного расторжения договора аренды по основаниям существенного изменения обстоятельств, позиция стороны, что инициирует указанный вопрос, должна содержать обоснование существенного изменения условий, которыми стороны руководствовались до подписания договора. В результате такого изменения сторона не может в полной мере удовлетворить свои материальные и другие интересы, исходя из условий действующего договора, а потому такой договор не может в дальнейшем быть оставленным в силе, поскольку не соответствует первоначальным намерениям и волеизъявлению стороны во время его заключения.

Моментом, с которого в соответствии с ч. 3 ст. 653 ГК Украины договор есть измененным или расторгнутым и обязательства соответственно – измененными или прекращенными, является момент заключения соглашения об изменении или расторжении договора, что определяется в соответствии со ст. 640 ГК Украины, если иной момент не установлен в самом соглашении.

Согласно ч. 5 ст. 188 ГК Украины, если судебным решением договор изменен или расторгнут, договор считается измененным или расторгнутым со дня вступления в силу данным решением, если другой срок вступления в силу не установлен по решению суда.

Учитывая выше изложенное, можно прийти к следующим выводам:

  • Договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе инициирующей стороной путем направления соответствующего предложения другой стороне с просьбой подписать дополнительное соглашение к договору, которым определить механизм полного прекращения хозяйственных обязательств между сторонами.
  • Правовыми основаниями для досрочного расторжения договора могут быть: существенное нарушение условий договора или существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора.
  • При ссылке на существенное нарушение условий договора как основание для досрочного расторжения договора, основная позиция инициирующей стороны должна заключаться в указании причин, связанных с описанием действий, которые указывают на допущенные нарушения арендатором своих обязательств по договору. Фиксация таких действий должна отображаться в актах выявления нарушений по договору.
  • При ссылке на существенное изменение обстоятельств как основание для досрочного расторжения договора, основная позиция инициирующей стороны должна заключаться в указании причин, связанных с нарушением соотношения имущественных интересов сторон, существенно лишает арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договора (индексация, изменение потребительских цен).
  • Договор будет считаться досрочно расторгнутым с даты, указанной в тексте подписанного сторонами дополнительного соглашения или с даты вступления в законную силу судебного решения.
0 0)