Як у такому випадку діяти стороні, яка бажає достроково припинити відносини оренди (хоча б у силу втрати подальшого економічного інтересу для сторони)? Який порядок та умови розірвання договору оренди?
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
У відповідності до ч. 1 ст. 615 ЦК України у разі порушення зобов’язання однією стороною, друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов’язання, якщо це встановлено договором або законом. Внаслідок односторонньої відмови від зобов’язання частково або в повному обсязі відповідно змінюються умови зобов’язання або воно припиняється.
Наслідки односторонньої відмови від договору визначаються ч. 3 ст. 651 ЦК України, згідно з якою у разі односторонньої відмови від договору в повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
У випадку відсутності прямої норми в договорі оренди, яка би надавала стороні право відмовитися від договору в односторонньому порядку, слід звертати увагу на загальні положення актів чинного законодавства, які надають суб’єктам господарювання право дострокового розірвання договору.
Реалізація права дострокового розірвання договору повинна відбуватися в світлі правозастосування приписів статті 188 ГК України, статей 651 – 654 ЦК України та інших норм, що регулюють порядок здійснення орендних відносин.
Як вбачається із ч. 3 ст. 291 ГК України на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 ГК України.
Згідно з положеннями частини 2 статті 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду (ч. 3 ст. 188 ГК України).
У разі прийняття пропозиції договір вважається розірваним за згодою сторін (про що інша сторона повідомляється письмово або сторонами складається єдиний документ).
Тобто передумовою дострокового розірвання договору оренди є необхідність направлення ініціюючою стороною іншій стороні пропозиції про дострокове припинення договірних відносин. Така пропозиція повинна бути зроблена за 20 календарних днів до запланованої дати розірвання, якщо інший строк не встановлений у самому договорі. Додатком до пропозиції повинна бути додаткова угода про дострокове розірвання договору оренди, якою визначатимуться усі істотні умови повного припинення господарських зобов’язань між сторонами.
У відповідності до ч. 4 ст. 188 ГК України у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Чинне в Україні законодавство розділяє підстави дострокового розірвання договору на дві групи:
- перша пов’язана із істотним порушенням умов договору;
- друга пов’язана із істотною зміною обставин, якими сторони керувалися під час укладання договору.
Розглянемо першу групу в якості підстави для дострокового розірвання Договору.
Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Під випадками істотного порушення, встановленими законом, слід розуміти порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Тобто, аналізуючи можливість дострокового розірвання договору з підстав істотного порушення його умов, відзначимо, що пропозиція про дострокове припинення договірних відносин (яку направлятиме ініціююча сторона) повинна містити посилання на конкретну обставину, що вказує на порушення іншою стороною своїх зобов’язань за договором. Така підстава повинна бути очевидною та обґрунтованою. Обґрунтованість підстави може підтверджуватися відповідними документами (наприклад, акт виявлення порушень), які можуть бути складені ініціюючою стороною в односторонньому порядку із зазначенням відмови іншої сторони від підписання таких документів.
Що стосується другої групи підстав для дострокового розірвання договору оренди, слід відзначити наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 652 ЦК України договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання.
Перелік обставин істотної зміни сторонами у Договорі не передбачено.
ЦК України відзначає, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Наведене дозволяє відносити до таких обставин будь-які події, пов’язані із зміною тих умов, якими сторони керувалися під час укладення договору (наприклад, підвищення витрат на обслуговування об’єкту оренду; зростання інфляції; зміна звичайних цін на такий самий вид послуг та по відношенню до такого самого об’єкту оренди тощо).
Виходячи із змісту положень ч. 2 ст. 652 ЦК України, відзначимо, що сторони, виявляючи істотну зміну обставин повинні попередньо провести дії, пов’язані із приведенням у відповідність укладеного між ними договору. Це означає, що реалізація відносин із дострокового розірвання договору на підставі істотної зміни обставин повинна передбачати такий порядок:
- направлення ініціюючою стороною пропозиції про внесення змін до договору оренди;
- після спливу 20 календарних днів з урахуванням строку поштової відправки (ст. 188 ГК України) та не отримання позитивної відповіді на пропозиції про внесення змін до договору – направлення ініціюючою стороною пропозиції про дострокове розірвання договору шляхом підписання додаткової угоди;
- після спливу 20 календарних днів з урахуванням строку поштової відправки (ст. 188 ГК України) та не отримання позитивної відповіді – подання позовної заяви про дострокове розірвання Договору.
При достроковому розриванні Договору в судовому порядку з підстав істотної зміни обставин, потрібно враховувати наступне.
Згідно ч. 2 ст. 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за наявності одночасно таких умов:
- в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
- зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Тобто для дострокового розірвання договору оренди з підстав істотної зміни обставин, позиція сторони, що ініціює вказане питання, повинна містити обґрунтування щодо істотної зміни умов, якими сторони керувалися до підписання договору. У результаті такої зміни сторона не може в повній мірі задовольнити свої матеріальні та інші інтереси, виходячи із умов діючого договору, а тому такий договір не може надалі бути залишеним в силі, оскільки не відповідає початковим намірам та волевиявленню сторони під час його укладення.
Моментом, з якого відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України договір є зміненим або розірваним та зобов’язання відповідно – зміненими або припиненими, є момент укладення угоди про зміну або розірвання договору, що визначається відповідно до ст. 640 ЦК України, якщо інший момент не встановлений у самій угоді.
Згідно ч. 5 ст. 188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
З огляду на вище наведене, можна дійти наступних висновків:
- Договір оренди може бути достроково розірваний з ініціативи ініціюючою стороною шляхом направлення відповідної пропозиції іншій стороні з проханням підписати додаткову угоду до договору, якою визначити механізм повного припинення господарських зобов’язань між сторонами.
- Правовими підставами для дострокового розірвання договору можуть бути: істотне порушення умов договору або істотна зміна обставин, якими сторони керувалися під час укладання договору.
- При посиланні на істотне порушення умов договору як підставу для дострокового розірвання договору, основна позиція ініціюючої сторони має полягати у зазначені причин, пов’язаних із описом дій, які вказують на допущення порушень орендарем своїх зобов’язань за договором. Фіксація таких дій повинна відображатися в актах виявлення порушень за договором.
- При посиланні на істотну зміну обставин як підставу для дострокового розірвання договору, основна позиція ініціюючої сторони має полягати у зазначені причин, пов’язаних із порушенням співвідношення майнових інтересів сторін, що суттєво позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору (індексація, зміна споживчих цін).
- Договір вважатиметься достроково розірваним з дати, визначеної у тексті підписаної сторонами додаткової угоди або з дати набрання законної сили судового рішення.
